男子花2万买民宅动迁获百万补偿 原房主被判获赔20万

情意无价

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农村房子2万元卖给了城里人，没想到5年后，房子动迁，买方获得100多万动迁款项不说，还得到房子及仓库各一套。后悔不已的卖方将买方起诉至法院，法院确认双方的房屋买卖文书无效，买方需再给卖方10万元房屋补偿款，加上前期给的10万元，卖方共获得20万元的补偿款。

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养父去世后，2万元把农村房屋卖给城里亲戚

邵光先与王亚兰为原配夫妻，二人婚姻关系存续期间，未生育子女，只有一个养女李盼。邵光先、王亚兰分别于2002年11月、1978年4月相继去世，均由李盼养老送终。

2004年6月19日，在养父去世快2年时，沈阳的亲属李红正好来旅顺探亲，闲聊中，李盼说起了养父房子一事，李红表示愿意留下。双方签订《房屋买卖文书》，写明：" 兹有邵光先房屋一处，坐落在旅顺口区江西镇某村某队某组吴书春家东，石瓦结构，火山、火墙，建筑面积57.36平方米，占地面积以土地使用证为准，将此房屋卖与王超（李红之子），人民币2万元整，一次付清，房照、土地使用证当面交给王超。"

但是因为购买人王超是沈阳市户口，并非旅顺江西镇某村户口，因此一直未能办理房屋的过户登记手续。

王超购买该房屋后，又在该房屋所在的宅基地上，加盖了180.1平米的房屋一套及猪舍、鸡舍等附属设施。

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5年后房屋动迁，买方获100余万动迁款项

2009年11月份，有关部门确定，在涉案房屋区域建设旅游度假区，根据工程建设需要，旅顺经济开发区动迁办与王超签订自行过渡安置协议书。购房人王超委托其母李红领取了房屋征收补偿款83.4万元、动迁过渡费12.55 万元、回迁安置后房屋面积差价款11万余元，除款项外，王超还获得了90.72平米回迁安置房屋及14.46平仓房各一套。因该房屋始终登记在原房主邵光先名下，所以在领款人一栏中，均填写的邵光先名字。

李盼得知动迁情形后，后悔当初将此房屋卖给李红的儿子王超。同时，她向旅顺经济开发区动迁办提出强烈异议。2015年11月14日，在村委会协调下，李红支付给李盼10万元动迁款项。

但李盼仍然认为自己吃亏。她一盘算，该房屋动迁后，由自己当初2万元卖掉，到现在的人家获得100多万元，翻了50多倍啊！而且这还没算回迁房和仓库。

2017年2月19日，李盼委托辽宁圣邦律师事务所的张荣君律师将购房人王超作为被告、其母亲李红及旅顺经济开发区动迁办作为第三人告上法庭，请求确认2004年双方签订的《房屋买卖文书》无效，王超返还相应的房屋折价款项。

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合同有效还是无效？双方各抒己见

庭审过程中，双方争辩的焦点在于案涉的房屋买卖文书是否有效。被告认为涉案房屋买卖合同签订时只有《土地管理法》的有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。就是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。原告李盼是为了获取动迁利益而否认《房屋买卖文书》的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则。

原告认为涉案房屋买卖合同违反了法律的强制性规定、损害了国家政策所维护的社会公共利益，是无效的。早在1999 年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就规定"农民的住宅不得向城市居民出售"。2004年和2007年在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中都明确规定 "禁止城镇居民在农村购置宅基地"。在2016年11月21日最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中针对"农村房屋买卖问题"，进行了明确的区分性规定："在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。"

原告律师张荣君进一步指出，根据全国人大常委会 2015年2月27日《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，国家确定的宅基地制度改革试点地区，在辽宁省仅有海城市一个，而大连市旅顺口区属于非试点地区。因此，双方的买卖合同是无效的。

由于案情复杂，双方矛盾冲突较大，法院先后安排了四次开庭审理。

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合同判无效，买方再向卖方支付10万元补偿款

2017年11月21日法院在多次调解无效后，作出了一审判决。法庭采纳了张荣君律师的辩论意见，确认双方的《房屋买卖文书》无效。

法院同时认为，考虑到本案房屋买卖文书虽然并非李盼养父邵光先签订，但整个买卖过程均由李盼与与第三人李红完成，原告在其养父邵光先去世后将涉案房屋卖给李红和王超母子，是其真实意思表示，且已实际收到房款，并交付房屋及相关产权证照，整个交易过程在村委会进行，由当时的村长作为证人在买卖文书上签字。第三人李红在此宅基地上建房的时候，村委会不仅没有反对还在办理审批手续，动迁时，后建造的房屋能够按照有产权的房屋标准补偿，均应视为村委会对此买卖行为的认可。

然而，在双方买卖合同无效的情况下，由被告方独自占用动迁利益亦有不当，考虑到买卖文书无效，李盼的过错程度并不小于被告及第三人李红的过错程度，结合被告还取得了除此房屋之外的动迁利益，原告已实际取得10万元补偿款等现实情况，在动迁后的房屋由被告实际装修入住，原告向被告要求支付折价补偿款的情形下，法院酌定由被告再向李盼支付10万元房屋折价款为宜。

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近日，法院判令被告再向李盼支付房屋补偿款10万元。

一审判决后，双方均未上诉。日前，在李盼律师的沟通协调下，被告母亲李红从沈阳赶到旅顺，主动向李盼履行了判决中的款项。这样，李盼在卖房后，除去卖房款外，一共获得了20万元的补偿款项。

（文中当事人全部为化名）

DLW

这个案例，很有代表性。

山苗

运气落在别人身上！